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A quoi penser quand on achète un terrain, mes trucs et astuces

Mes conseils

Table des matières

Ça y est, vous avez un peu d’argent de côté. Vous pensez peut-être acheter un terrain?

Vous rêvez déjà de construire votre future maison, à votre image.

A moins que vous ne vouliez placer votre argent.

Mais oui, on vous rebat les oreilles que ça ne rapporte vraiment rien de laisser ses sous à la banque.

Et comme tout bon belge qui adore le parpaing au dessert, vous pensez investir dans l’immobilier.

 

Bon alors on fait quoi maintenant ?

 

Pour l’avoir vécu, je trouve que l’achat d’un terrain pour investir ou pour y construire sa propre maison est une belle aventure.

Naturellement, votre entourage y est allé de ses bons conseils, pour bien vous embrouiller l’esprit, ça fait toujours plaisir 😉

Et aux prix auxquels se négocient les terrains actuellement, vous n’avez pas envie de vous planter.

 

 

Dans ce cas le mieux est de coucher noir sur blanc l’ensemble des éléments à prendre en compte, pour ne rien oublier.

Passons donc en revue les réflexions à mener pour l’acquisition d’un terrain, saupoudrées de mes trucs et astuces.

 

Un grand merci à Max et Flo pour les infos sur le bois de chauffage, ainsi qu’à Astrid Backes de l’agence immobilière Trevi Luxembourg, pour la relecture de cet article.

 

Voici comment je procède pour l’achat d’un terrain :

Identifier la nature du terrain

Assurez-vous que le terrain convoité soit constructible.

En général les annonces immobilières indiquent lorsqu’un terrain est à bâtir, car cela justifie leur prix.

Les forêts et vergers de plusieurs hectares sont effectivement bien moins chers, mais on ne peut pas y construire ce que l’on veut et ils demandent un entretien certain.

La carte de la Région Wallonne qui vous dit tout

Mon outil préféré pour les repérages lors de l’achat d’un terrain est la cartographie des données du SPW Territoire

 

  1. Entrez l’adresse du bien concerné.
  2. Sous « Choix du thème », sélectionnez « Aménagement du territoire et urbanisme » et promenez-vous dans les méandres de l’info à l’état pur.

 

 

J’utilise beaucoup la fonction « lotissements ». Elle indique

  • les numéros de parcelle,
  • si la parcelle fait partie d’un lotissement,
  • si un lotissement la borde,
  • ou encore si une demande pour un lotissement a été introduite pour la parcelle ou à proximité.

 

Mais ne rêvez pas, cette carte n’indique pas qui sont les propriétaires.

 

Je regarde toujours aussi le plan de secteur.

Cette fonctionnalité vous indique si une parcelle se situe bel et bien en zone à bâtir.

Pour cela, la parcelle doit être recouverte d’une surbrillance rouge vif, vous ne pouvez pas le manquer. Un hachuré blanc et rouge est aussi une zone à bâtir.

Le truc rigolo est qu’il vaut mieux d’abord commencer par la fonction « lotissement » pour repérer votre parcelle.

Ensuite, c’est là qu’on se marre, NE PERDEZ PAS CETTE PARCELLE DES YEUX car la surbrillance annule la délimitation des parcelles, un peu comme si on changeait le calque d’une décalcomanie.

Ceci dit, une fois qu’on s’est mis en mode Cluedo, ce petit inconvénient est vite surpassé par la richesse des informations que cet outil vous donne.

 

Il ne vous reste plus qu’à mémoriser la signification de chaque couleur. Tenez, les voilà, cadeau.

 

Et puis il vous faudra aussi maîtriser les mignons acronymes qui feront de vous un expert en la matière : ZACC, REV et autres joyeusetés.

Après les autoroutes belges vues de l’espace, voici Bastogne et son plan de secteur. – source Geoportail de Wallonnie

 

Notez que cet outil vous intéressera aussi pour l’achat d’une maison:

 

Considérer la meilleure orientation pour l’achat d’un terrain

 

 

Pour moi, quand on cherche à acheter un terrain, après la vérification que la parcelle est bien en zone à bâtir, c’est ce que je regarderais en second lieu.

 

 

 

 

Comme nous le savons tous, le soleil se lève à l’est, et tourne dans le ciel dans le sens des aiguilles d’une montre.

Il se couche à l’ouest.

 

 

Une orientation au top, pour moi, c’est une maison orientée à l’ouest.

Vous bénéficiez effectivement du meilleur du soleil, dès midi et ce, jusqu’au soir.

On profite en effet plus souvent de son jardin ou de sa terrasse en fin de journée.

Il faudra toutefois prévoir la végétation ou un auvent pour protéger vos ouvertures des rayons du soleil.

Une orientation plein nord ne devrait pas vous effrayer.

En effet, en été le soleil est haut dans le ciel, du matin au soir.

Depuis midi, le soleil est au zénith donc au-dessus de la maison. Vous aurez donc aussi le soleil en grande partie de la journée. Pas d’ombre portée sur l’arrière.

Le soleil poursuit ensuite son bout de chemin vers l’ouest. Et même jusqu’au nord-ouest, les journées sont longues en été.

Et en hiver ? Et bien oui, vous verrez un peu mois le soleil à l’arrière de votre maison. Mais pour autant il est possible de garder un logement lumineux. Des fenêtres astucieusement placées aux autres points cardinaux arriveront à apporter l’appoint de lumière nécessaire.

Une maison dont la façade arrière donne à l’est peut sans problème s’envisager

Mais elle devrait être très bien pensée dès sa conception, afin de pouvoir toujours profiter du soleil le soir, alors qu’il éclairera l’avant de la maison.

Astrid me dit de penser à des pièces de vie organisées de manière traversante, de l’avant vers l’arrière de la maison, quand cela est possible. Vous pourrez ainsi profiter de l’apport de la lumière venant de l’ouest en fin de journée, combiné à la vue sur l’arrière.

Pour moi le moins facile est une façade arrière au sud.

N’en déplaise aux fervents défenseurs des maisons passives, il va en effet falloir gérer le risque de surchauffe du bâtiment.

Une maison actuelle, donc avec de belles grandes baies vitrées à l’arrière est invivable quand le soleil brille – été comme hiver.

Vous devrez peut-être sacrifier la belle vue arrière par de plus petites ouvertures, pour éviter l’effet véranda.

Il existe beaucoup d’autres manières d’éviter la surchauffe d’un bâtiment orienté au sud. Cela pèsera juste un peu plus sur la facture mais pas de panique non plus : banne solaire, terrasse couverte, auvent…des solutions existent.

Si en plus la belle vue se situe à l’est ou à l’ouest, un bon architecte pourra concevoir la maison de manière à vous faire profiter de cette vue.

Et achetez ce terrain bon sang !

 

Acquérir un terrain dont personne ne veut

L’avantage du terrain dont personne ne veut, c’est que vous avez le temps.

Et il est moins cher que d’autres à surface ou localisation équivalentes.

Le temps de consulter un architecte, ou un expert immobilier.

Le temps de contacter les gens dont je vais vous parler ci-dessous.

Des gens qui vous permettront de chiffrer ce qu’il faudra mettre sur la table, en plus du prix du terrain, pour le transformer en terrain que tout le monde aurait voulu.

 

Ce terrain dont les gens se sont demandés : oui mais…

 

Que faire avec un terrain humide ?

 

Vous les avez vu, ces fameux “roseaux” qui poussent à quelques endroits du terrain.

Ksss, vous faites le X avec les doigts, vous n’en voulez pas de ce terrain de malheur.

 

On vous a dit que ça coûte hyper cher de construire une maison sur un terrain humide.

Et puis il y a toujours quelqu’un qui connait des gens qui ont eu de l’humidité partout c’était l’enfer, ils ont fini par divorcer, leurs vêtements sentaient la cave, beurk beurk beurk….

 

 

 

Avant de demander un cuvelage souvent plus cher, pensez au drainage du terrain.

Car un terrain humide cela se draine, des sociétés sont spécialisées dans ce domaine.

Le plus souvent, ce boulot revient à une société de jardinage.

 

Le drainage d’un terrain, en bref ça se passe comme ça :

  • Le jardinier/la société de construction creuse dans le terrain un ou plusieurs belles et profondes tranchées.
  • Chaque tranchée sera ensuite équipée d’un tuyau dédié qui lui, emmènera l’eau là où elle peut aller, dans les égouts, dans une rivière, bref là où cela n’embête personne.
  • La tranchée sera enfin comblée avec des pierres de différentes tailles, pour permettre à l’eau de ruisseler à son rythme jusque dans le tuyau puis les égouts.

 

Sachez enfin que :

  • Pour déterminer l’étendue des dégâts ou
  • Juste pour vérifier qu’un terrain n’est pas trop humide avant de déposer un permis pour une maison avec caves,

Il existe des sociétés d’essai de sol et analyse géotechnique qui vont vous sonder le terrain et vous donner toutes les infos utiles. Si vous faites appel à eux, vous ne ferez qu’anticiper leur intervention car en cas de doute, un bon architecte fera appel à eux avant de dessiner quoi que ce soit.

Que faire avec un terrain très boisé ?

Sachez que, avec un peu de débrouillardise vous pourrez transformer cette forêt vierge en berceau enchanteur pour votre future maison.

Pour cela, contactez des revendeurs de bois de chauffage.

Oui il faut y penser. Heureusement que vous me lisez.

Savez-vous que les communes qui possèdent des forêts organisent des ventes aux enchères de bois de chauffage ? Elles déterminent les arbres qui sont prêts à être coupés et organisent leur mise en vente.

Mise en vente à laquelle se rendent tous les revendeurs de bois de chauffage de la région.

 

Ce métier est loin d’être en voie de disparition mais on ne pense pas forcément à eux pour un terrain à bâtir. Question de contexte je suppose.

Ces passionnés sont équipés des machines adéquates pour abattre et couper le bois de chauffage pour les amoureux de flambées que nous sommes.

 

Sachez néanmoins que des essences comme les sapins ou les arbres fruitiers sont moins intéressants pour eux, mais

  • du hêtre,
  • du chêne,
  • du frêne,
  • du bouleau,
  • du charme (Ça tombe bien vous en avez à revendre),
  • du peuplier sont tout à fait ce qu’ils cherchent.

 

La période pendant laquelle ils coupent s’étend de novembre à mars, quand la sève est redescendue afin de le faire sécher plus facilement.

Assurez-vous donc de ne pas les contacter juste après, quand ils en sont à leurs livraisons et qu’ils ont rangé leurs machines.

En revanche, une société de jardinage ou d’élagage devra absolument être contactée lorsque l’environnement est plus périlleux : proximité d’habitation ou de ligne électrique par exemple.

 

Que faire avec un terrain en pente ?

Les terrains en pente à mon sens sont les terrains architecturalement les plus intéressants.

 

i. Un terrain présentant une pente descendante.

Pour avoir y avoir vécu, un terrain en pente descendante vous offre une vue le plus souvent à couper le souffle, et ça, c’est banco à la revente. Juste pour dire.

Enfin, vous pourrez partir sur l’aménagement du terrain en une série de petites terrasses pour donner un joli rythme à votre jardin.

 

ii. Les terrains en pente ascendante.

Je pense que c’est bien un des seuls cas de figure où une commune pourra encore accepter que les candidats constructeurs partent sur une maison bel-étage.

Cela signifie que le garage sera placé au rez-de-chaussée avec les pièces de vie en étage 1 et 2.

 

Sachez tout de même que le coût d’évacuation des terres peut s’avérer important. Si des lecteurs ont des bons plans en la matière, balancez vos comm’ 😉

Et renseignez-vous auprès du service de l’urbanisme car Astrid me rappelle que certaines communes

  • Imposent la gestion des terres sur place, ou même

  • N’autorisent carrément pas de changement important dans le relief.

 

Acheter un terrain situé dans un lotissement

Ils sont déjà équipés, comprenez que l’eau, les égouts, l’électricité et le télécoms arrivent jusque devant le terrain.

Cela revient souvent à 1000 à 2000 euros en moyenne si vous devez le faire faire vous-même, ce qui n’est pas négligeable. Astrid me précise que ces prix sont valables si l’équipement est déjà à rue.

Mais si votre habitation est éloignée de la rue, il faudra relier la maison à l’équipement public, ce qui vous coûtera entre 600 et 1000 euros HTVA par mètre de recul par rapport à la rue.

Et si le lotissement est en bout de voirie, il faudra aussi tenir compte de l’apport des équipements dans le lotissement depuis la rue. Assurez-vous donc auprès du promoteur de ce qui a été répercuté dans le prix du terrain loti que vous convoitez.

 

De même, les essais de sol ont été menés et payés par le promoteur (si il est honnête), et le terrain aura été drainé si c’était nécessaire. Faites-le vous confirmer.

 

Enfin, la commune a déjà déterminé ce que l’on peut construire dessus.  Vous en trouverez le détail dans la documentation que le promoteur vous remettra.

 

Simple et sans bavure.

Ils sont aussi facilement revendables, juste pour info.

 

Trouver un terrain hors lotissement

Le graal de tous les acheteurs, pour pouvoir faire la maison de leurs rêves dessus.

Celle en toiture plate.

Celle avec un toit en zinc et des fenêtres horizontales.

Celle de plain-pied.

Ouais.

Jusqu’à ce que la commune les calme en leur rappelant l’existence du CoDT.

Le CoDT a remplacé le fameux Cwatupe en 2013, si cela vous parle un peu plus. Ce texte explique ce que l’on peut et ne peut pas faire en termes de construction, rénovation, flexioooon et extensioooon.

Il existe aussi souvent un plan de développement communal, des règles établies par la commission bazar-chouette des bâtiments ruraux etc etc etc, mais ça c’est une autre histoire.

 

Blague à part, il est vrai que les terrains hors lotissement permettent quand même plus de liberté en termes architecturaux.

Dans tous les cas :

RENSEIGNEZ-VOUS toujours PAR ECRIT auprès du service urbanisme de la commune concernée. Et appelez-les si vous ne comprenez pas leur réponse, ils ne mordent pas, promis.

 

Quelques conseils quand même : Ne partez pas du principe que parce que le voisin a fait une toiture plate, vous pourrez en faire une.

Vous pourrez peut-être en faire une si vous introduisez un recours auprès de la Région Wallonne, bien argumenté avec l’aide de votre architecte.

Car c’est probablement ce que votre voisin aura dû faire.

Et l’urbanisme ne va pas vous octroyer tous les droits parce que quelques courageux ont pu construire des bâtiments plus modernes au prix d’une longue procédure.

Pas de panique à nouveau, un bon architecte saura vous dessiner une maison moderne tout en respectant la nomenclature du CoDT : un volume secondaire en toiture plate, un beau bardage, une couleur de crépi, un volume en décroché peuvent facilement créer l’effet waouh que vous voulez tant.

Juste pour dire

Et oserais-je le dire, une belle maison de l’extérieur gonflera votre égo mais si elle est mal conçue à l’intérieur, ne le regretterez-vous pas ?

En bonus: la méthode de la fourmi.

Si malgré toutes vos recherches vous ne trouvez pas votre bonheur, la méthode de la paille dans la botte de foin à tester:

  1. Ciblez les zones et villages ou villes qui vous intéressent,
  2. Allez sonner avec votre plus beau sourire chez les personnes qui ont un terrain inoccupé à côté de chez eux.

 

Un peu gros ça, oui je vous l’accorde. Mais ça a marché pour certains.

Et s’ils ne veulent pas vendre, ils connaissent peut-être quelqu’un pas loin qui compte vendre (d’où l’importance du sourire).

 

Il y a aussi la méthode plus poussée.

  1. Consultez le plan de secteur dont je vous parle ci-dessus (lien), vous pouvez ainsi pour une zone donnée voir qui a un grand jardin à front de rue. Parce qu’un jardin de 100 mètres de profondeur cela ne va pas vous aider. Seuls les premiers 50 mètres de la rue peuvent être consacrés à y implanter une maison.
  2. Avec ces infos, allez sonner avec votre plus grand sourire à la maison qui occupe la parcelle ciblée. Expliquez qu’une division parcellaire n’est pas très lourde administrativement et que vous seriez prêts à acheter une partie de leur jardin.

 

Cela se tente, si vous ciblez vraiment un endroit dans lequel vous et votre famille serez heureux pour le reste de votre vie. #for.the.rest.of.your.life.

 

Acheter un terrain pour investir

Et si je cherche seulement un terrain uniquement à des fins d’investissement me direz-vous ?

Très bonne idée, un terrain bien sélectionné en amont vous assurera très probablement une plus-value à la revente.

 

Pour y gagner le plus, pensez toutefois à attendre que 8 années s’écoulent entre l’acte notarié d’achat et l’acte notarié de vente de ce terrain.

Pourquoi 8 ans? Car la Belgique impose fiscalement les plus-values réalisées sur les terrains réalisées avant les 8 ans de l’achat. J’y reviendrai dans un autre article.

 

Si vous cherchez à acquérir un terrain pour investir, vous pouvez vous permettre de ratisser large.

Je dirais que le meilleur critère restera la localisation du terrain.

  • C’est-à-dire centre-ville, campagne peu importe, mais avec un accès facile ou rapide ou direct à une autoroute, un grand axe comme disent les annonces.
  • A proximité d’une gare offrant des connections rapides vers les hauts lieux touristiques tels que Luxembourg, Arlon, Bastogne, Libramont.
  • Proximité avec un gros employeur de la région (hôpital de Houdemont, GSK, Burgo Ardennes,…).
  • Astrid me glisse : et la proximité avec les commerces aussi. Elle confirme qu’un terrain qui regroupe tous ces avantages (connections, commerces, zone économique, grands axes) est un bien d’investissement sûr.

A noter aussi qu’un terrain à l’angle de deux rues se revendra moins vite, en tout cas c’est ce que j’ai remarqué en consultant Immoweb régulièrement.

 

Mettez donc vos a-priori de côté. Mettez-vous à la place de candidats acheteurs.

  • Il existe des régions qui ne sont pas encore trop chères, il faut les considérer pour le POTENTIEL qu’elles représentent.

Quand on sait que des Grands-Ducaux viennent vivre en Belgique et qu’ils adorent Messancy/Wolkrange pour sa proximité avec leur pays, les prix de la région augmenteront.

Malheureusement les personnes qui ne pourront pas se payer un logement a Messancy, quel va être leur comportement à votre avis?

 

Quand on apprend qu’un hôpital va bientôt sortir de terre, que Thomas et Piron a un projet faramineux a Habay.

Et Astrid d’ajouter que le sud d’Arlon (Waltzing jusqu’au centre-ville) est très recherché, car les terrains y sont très rares.

 

Inspirez-vous de cela, devenez visionnaires.

 

Et après ?

 

Et bien après l’achat, arrangez-vous avec celui qui entretenait déjà le terrain auparavant ou avec un agriculteur du coin pour demander combien cela coûterait de faucher le terrain de temps en temps, eux non plus ne mordent pas promis.

Et souvent, ils sont bien contents d’avoir un peu de nourriture à proposer en plus à leurs bêtes.

 

Et attendez 8 ans.

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