Et en cas d’accord de la commune, vous devrez aussi informer le cadastre qui procèdera à la division cadastrale de votre bien. Pour cela, vous aurez à faire appel à un géomètre expert, rappelle Angélique.
Selon la transformation, l’urbanisme exigera peut-être une installation incendie aux normes, notamment portes coupe-feu, détecteurs, extincteur, exutoire de fumée … les pompiers viendront contrôler.
Elle demandera aussi probablement que vous disposiez d’assez d’espace de parking. 1,5 par logement le plus souvent, voire deux précise Angélique.
Habitez dans une partie de la maison
Vous pourriez aussi occuper une des parties de la maison.
Vous gardez ainsi un œil (pas trop curieux hein l’œil) sur vos locataires.
Et la banque vous demandera un apport moins important.
Je vous explique tout cela dans l’article Demander un crédit hypothécaire à des fins d’investissement en Belgique
Transformez la maison d’habitation unifamiliale en maison de rapport
Tout le monde y a pensé, d’ailleurs beaucoup de propriétaires de kots l’ont fait –> aaah le doux souvenir des parquets qui craquent à trois heures du mat’ et l’acoustique entre les chambres quasi inexistante…
Et effectivement, certaines maisons de maître sont juste parfaitement conçues pour être transformées en maison de rapport.
Mais un tel permis ne s’obtient pas d’un claquement de doigt auprès de votre commune.
Le nombre de logement ainsi souhaité devra être largement justifié. On oublie donc les cages à poules. Car oui, il se peut que le service urbanisme aille jusqu’à exiger une surface minimale par appartement.
Il faudra peut-être aussi un nombre d’emplacements de parking suffisant devant la maison (1,5 emplacement par appartement, voire 2) et l’installation incendie aux normes. Car la commune devra être informée de cette division cadastrale.
« Pour une division cadastrale, un géomètre expert devra intervenir. Enfin, la transformation d’une maison en immeuble de rapport est sujette à permis car vous changez la destination du bien » rappelle la pro.
Achetez une maison avec terrain adjacent
Cela devient rare de faire LA bonne affaire quand le bien est vendu par un agent immobilier qui a l’œil pour ces choses.
Mais un particulier ne pensera peut-être pas à valoriser son jardin adjacent comme un terrain à bâtir.
A nouveau, toutes les maisons ne s’y prêtent pas, et il faut aussi et surtout avoir le budget.
Disons simplement que je sème une petite graine dans votre cerveau pour quand vous parcourerez les petites annonces immobilières 😉
Une fois la maison achetée, vous pouvez y emménager et, après demande et obtention d’un permis d’urbanisme, faire construire une maison sur le jardin adjacent pour votre future occupation.
Vous pourrez ensuite louer la maison acquise initialement, ou même la revendre.
Avec ce type de configuration, vous pouvez aussi simplement envisager de revendre le jardin en terrain à bâtir et rembourser une partie de votre crédit.
Ou avec cet argent, disposer d’un apport pour acheter un bien que vous donnerez en location.
Bref vous l’aurez compris, les scénarios n’ont de limite que votre imagination. Faites fonctionner vos méninges!
Transformez une maison en colocation
Un autre scénario serait d’acheter une maison pour en faire une colocation.
Pour la tranquillité on repassera, puisque le turnover de vos locataires sera sûrement très élevé.
Mais je pense sincèrement que ça peut vraiment rapporter gros si vous aménagez l’endroit selon la dernière tendance de la coloc’ dans les grandes villes.
Pour rendre une colocation attrayante pensez aux critères suivants :
- Internet illimité haut débit,
- Entretien hebdomadaire inclus dans le prix de la location,
- Aménagement moderne,
- Organisation anti-querelles: un petit frigo par locataire, des plaques de cuisson en suffisance, salles de douche et toilettes en nombre adéquat…
« Les communes imposent le dépôt d’une demande de permis de location pour ce type de projet. Renseignez-vous donc au préalable pour ne pas vous lancer dans l’aventure sans filet » conseille Angélique.
Acheter un immeuble de rapport ou un immeuble mixte
Pour les immeubles de rapport ou immeubles mixtes annoncés comme tels, la toute première question à poser au vendeur sera :
Avez-vous reçu l’autorisation de la commune pour faire cet immeuble de rapport ?
Pour en être sûr, je vous invite à appeler le service urbanisme de la commune concernée.
Car vous ne voulez pas apprendre au moment de signer le compromis, que le bien est encore une maison unifamiliale aux yeux de la commune n’est-ce pas ?
Si c’est une agence immobilière qui vend le bien, je dirais qu’il n’est pas nécessaire de contacter l’urbanisme, car l’agence aura vérifié ces informations en amont.
Et si vous êtes prêts et si vous avez le temps de faire les démarches pour régulariser le bien, pourquoi pas, mais négociez le prix à la baisse.
1. Un immeuble de rapport est un immeuble composé d’unités d’habitation uniquement.
Dans ce contexte, le bien est intéressant et empressez-vous de le visiter si les photos vous plaisent.
Les unités sont souvent déjà louées.
Si vous voulez rafraîchir les appartements, vous prendrez certainement la décision de vous attaquer au prochain appartement qui sera quitté par un locataire.
Puis de procéder de la sorte à chaque départ d’un locataire suivant.
Vous ne pourrez pas faire d’économies d’échelle avec les corps de métier, qui devront se déplacer pour chaque appartement, à des moments plus ou moins éloignés.
Vous n’y gagnerez pas certes, mais les autres locataires contribueront à rembourser votre prêt, on ne peut pas tout avoir.
2. Un immeuble mixte est un immeuble composé d’une ou plusieurs unités d’habitation, et d’un ou plusieurs commerces.
Pour ce type d’immeubles, votre attention doit être portée sur deux points:
Souvent la destination commerciale est imposée par la commune, en raison du quartier par exemple.
Si vous voyez que les maisons voisines ne sont plus des maisons de commerce, il y a une grande chance que vous puissiez faire requalifier la destination du bien. En maison de rapport ou maison d’habitation.
A nouveau, vous obtiendrez cette autorisation après introduction d’une demande auprès du service urbanisme de la commune concernée.
L’avantage est que le précompte immobilier pour une maison d’habitation est toujours bien inférieur à celui d’un immeuble commercial ou d’un immeuble mixte.
Cela pourrait être une maison qui fut le fruit du rassemblement de deux maisons par le passé.
