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Investir dans une maison pour la louer: brainstorming

Mes réflexions

Table des matières

En vous promenant sur les plateformes de vente immobilière, vous avez dû vous rendre compte qu’il y a beaucoup de maisons à vendre. Investir dans une maison pour la louer est une piste que je me devais donc d’explorer 🙂

Certaines nécessitent d’être remises au goût du jour certes, mais je pense qu’il existe encore de bonnes affaires à conclure.

En termes de proportions, j’ai remarqué qu’il y a sur le marché de la vente plus de maisons que d’appartements à rénover. Donc plus d’opportunités, ça tombe bien !

 

Première réflexion, je pense qu’il y a moins de concurrence sur les maisons à rénover car il y a moins de candidats. En effet, beaucoup n’ont pas le temps ni les connaissances pour rénover un bien.

Parfois l’état du bien peut faire peur de prime abord.

Alors qu’en étant bien entouré, cela ne s’avère pas si grave que cela n’en n’avait l’air.

 

L’immobilier locatif en général est aussi en plein essor.

Finis les emplois gardés toute une vie. Les réorientations professionnelles et géographiques sont de plus en plus fréquentes.

Certaines personnes préfèreront louer plutôt que d’être coincés avec une maison à entretenir et pour laquelle il faudra attendre en moyenne trois mois pour la vendre…

Avouez que si vous vouliez changer de vie pour, disons, ouvrir un hôtel en Papouasie, attendre tout ce temps à cause d’une baraque est bien la mauvaise nouvelle dont vous vous passeriez bien 😉

 

Enfin, si l’habitat en appartement a toujours des avantages, les circonstances récentes ont aussi amené leur lot de candidats locataires pour des maisons avec un jardin, de l’espace, de l’intimité. #tuvoisskejveuxdire

 

Une aubaine pour vous !

 

Vous trouverez ci-dessous mes réflexions, ponctuées de celles d’Angélique Lecompte de l’agence Ultimmo, merci à elle !

 

J’espère que cet article vous aidera si vous décidez d’investir dans une maison pour la louer 🙂

Allez, en route mauvaise troupe!

Les avantages et inconvénients de mettre une maison en location

Le loyer

Une maison se loue facilement, bien qu’au mètre carré vous louerez moins cher une maison qu’un appartement.

Un appartement de 50 mètres carrés à Arlon se loue dans les 650 euros. Voire plus.

Une maison de 150 mètres carrés, deux, trois chambres se loue, toujours à Arlon, de 1000 à 1300 euros au maximum, si la maison est top de chez top. Angélique ajoute que l’isolation et les matériaux de qualité d’une maison au goût du jour seront notamment des critères de choix chez les candidats locataires.

Autant le savoir.

 

Le turnover

D’un autre côté l’avantage d’une maison c’est que le turnover est faible, les locataires sont là pour rester.

Ils l’aménagent en leur foyer, ils ont un jardin, de l’espace, pourquoi bouger ?

 

Le rendement

Il sera difficile d’en retirer un rendement locatif intéressant, car comme je vous l’expliquais plus haut, il se peut que votre loyer couvre à peine votre mensualité. Dépendant de l’apport que vous mettrez bien-sûr.

 

Mais la plus-value à la revente mon cher!

Là où je vois vraiment un intérêt à ce type de bien est la plus-value à la revente.

 

Vous ferez une belle plus-value quasi à coup sûr. Je vous ferai un article sur la plus-value prochainement mais retenez que les plus-values ne sont pas taxées en Belgique si vous revendez un immeuble bâti plus de 5 ans après l’acquisition.

Que faire avant de mettre une maison en location ?

Avant les photos de l’annonce que vous publierez, veillez à donner à cette maison la meilleure image d’elle-même.

Et je ne dis pas de camoufler ses défauts, ce serait malhonnête.

 

Rénover si nécessaire

Faites venir les corps de métier relatifs aux travaux que vous envisagez et faites vos choix. Voyez à ce sujet comment j’ai fait ci-dessous:

Je recommande de mettre la priorité sur la cuisine et la salle-de-bains qui doivent offrir les équipements actuels, c’est la base.

Angélique suggère qu’une installation de chauffage conforme et une bonne isolation devraient aussi faire partie du cahier des charges.

 

Repeindre

Un coup de peinture blanche ou gris clair sur les murs aux couleurs criardes va permettre aux candidats de se projeter dans le bien.

C’est tout bête, et personne n’aime peindre, moi la première, mais cela change tout!

 

Le jardin

Si jardin il y a, un bon coup de débroussailleuse et tailler les haies ainsi que tondre la pelouse est un must.

Ce qui distingue un appartement d’une maison c’est surtout son jardin, vous devez le mettre en évidence.

Cela contribuera aussi à justifier le loyer.

 

Les châssis

S’il vous reste un peu de budget, placez du double vitrage s’il est manquant.

 

La déco

Un papier peint panoramique dans l’entrée, un mur accent aux couleurs actuelles vont faire que les candidats auront envie de vivre à cet endroit, ils s’en sentiront fiers.

 

Lisez mes articles sur les façons d’habiller un mur en deux-temps-trois mouvements pour vous inspirer 😉

 

 

Tous ces éléments vous permettront de louer à un prix plus intéressant.

De plus, les locataires prendront un plus grand soin du logement, “en bon père de famille” comme le précise Angélique.

Bien plus que si vous aviez loué le bien vieillissant en l’état, et que les locataires n’auraient pas eu envie de « garder beau ».

 

Plus d’infos dans mon article : Tout ce qu’il faut savoir pour faire une annonce immobilière au top

 

Comment tirer le meilleur parti d’une maison en vue de la louer ?

Nourrissez votre encyclopédie perso

Habituez-vous à voir le potentiel des maisons que vous voyez.

Pour cela, nourrissez-vous de reportages photos avant-après, pour alimenter votre base de données cérébrale d’idées de rénovation.

Le site www.houzz.fr ou encore www.jevaisconstruire.be regorgent d’avant-après qui vous donneront de l’inspiration. Abonnez-vous à leurs newsletters c’est encore le plus simple.

Et faut-il encore présenter l’émission belge de référence« Une brique dans le ventre » ?

 

Tous ces visuels vous permettront de réagir plus vite quand un bien dont vous avez détecté le potentiel pointera le bout de son nez sur le marché.

Rehausser la toiture ou faire réaliser un chien-debout

 

Parfois cela se joue à rien, elle est un peu petite, pas assez de chambres et bim, justement le toit est pourri ?

tirer part d'une maison pour la louer

 

Il faudra demander un permis mais tant qu’à refaire le toit vous pourriez surélever la maison d’un demi étage et/ou faire aménager des chiens-debout.

Les couvreurs/charpentiers ont les connaissances pour vous proposer ce type de rénovation.

Si les maisons voisines sont plus hautes que la vôtre, il y a de fortes chances que la commune accepte.

 

Et retenez qu’il est toujours moins couteux d’agrandir par le haut que par le côté.

 

Louez-la en deux parties

Vous diversifiez le risque car il y a moins de probabilité que deux locataires ne paient pas leur loyer qu’un seul. Et vous augmentez le revenu locatif.

Tout benef’.

 

Naturellement, toutes les maisons ne s’y prêtent pas mais parfois cela vaut la peine de faire l’effort de se projeter dans cette possibilité que l’on n’envisage pas assez souvent.

Cela pourrait être une maison qui fut le fruit du rassemblement de deux maisons par le passé.

Ou encore une maison dont le volume secondaire a été partiellement aménagé pour un professionnel par exemple (entrepôt, petit commerce).

 

Pensez aussi aux maisons dont les combles sont aménageables et dont le sol desdits combles est en béton (« dalle entre tous les étages » comment disent les annonces).

Ainsi, s’il existe un espace suffisant sur le côté de la maison, vous pouvez envisager de faire construire un escalier extérieur pour accéder à ces combles que vous aurez aménagé.

Attention, la commune exigera probablement que vous recouvriez cet escalier d’un bardage bois.

 

Selon le type de transformation, le concours d’un architecte n’est parfois pas requis, ce qui vous fera économiser quelques milliers d’euros. A ce sujet, ce sera le service urbanisme de la commune concernée qui pourra vous en informer.

Mais si vous ne vous sentez pas l’âme d’un bâtisseur, engagez un architecte qui suivra (notamment) le chantier pour vous et s’assurera de sa bonne réalisation.

Et en cas d’accord de la commune, vous devrez aussi informer le cadastre qui procèdera à la division cadastrale de votre bien. Pour cela, vous aurez à faire appel à un géomètre expert, rappelle Angélique.

 

Selon la transformation, l’urbanisme exigera peut-être une installation incendie aux normes, notamment portes coupe-feu, détecteurs, extincteur, exutoire de fumée … les pompiers viendront contrôler.

Elle demandera aussi probablement que vous disposiez d’assez d’espace de parking. 1,5 par logement le plus souvent, voire deux précise Angélique.

 

Habitez dans une partie de la maison

 

Vous pourriez aussi occuper une des parties de la maison.

Vous gardez ainsi un œil (pas trop curieux hein l’œil) sur vos locataires.

Et la banque vous demandera un apport moins important.

Je vous explique tout cela dans l’article Demander un crédit hypothécaire à des fins d’investissement en Belgique 

 

Transformez la maison d’habitation unifamiliale en maison de rapport

 

Tout le monde y a pensé, d’ailleurs beaucoup de propriétaires de kots l’ont fait –> aaah le doux souvenir des parquets qui craquent à trois heures du mat’ et l’acoustique entre les chambres quasi inexistante…

Et effectivement, certaines maisons de maître sont juste parfaitement conçues pour être transformées en maison de rapport.

Mais un tel permis ne s’obtient pas d’un claquement de doigt auprès de votre commune.

Le nombre de logement ainsi souhaité devra être largement justifié. On oublie donc les cages à poules. Car oui, il se peut que le service urbanisme aille jusqu’à exiger une surface minimale par appartement.

Il faudra peut-être aussi un nombre d’emplacements de parking suffisant devant la maison (1,5 emplacement par appartement, voire 2) et l’installation incendie aux normes. Car la commune devra être informée de cette division cadastrale.

Pour une division cadastrale, un géomètre expert devra intervenir. Enfin, la transformation d’une maison en immeuble de rapport est sujette à permis car vous changez la destination du bien” rappelle la pro.

 

Achetez une maison avec terrain adjacent

Cela devient rare de faire LA bonne affaire quand le bien est vendu par un agent immobilier qui a l’œil pour ces choses.

Mais un particulier ne pensera peut-être pas à valoriser son jardin adjacent comme un terrain à bâtir.

A nouveau, toutes les maisons ne s’y prêtent pas, et il faut aussi et surtout avoir le budget.

 

Disons simplement que je sème une petite graine dans votre cerveau pour quand vous parcourerez les petites annonces immobilières 😉

 

Une fois la maison achetée, vous pouvez y emménager et, après demande et obtention d’un permis d’urbanisme, faire construire une maison sur le jardin adjacent pour votre future occupation.

Vous pourrez ensuite louer la maison acquise initialement, ou même la revendre.

 

Avec ce type de configuration, vous pouvez aussi simplement envisager de revendre le jardin en terrain à bâtir et rembourser une partie de votre crédit.

Ou avec cet argent, disposer d’un apport pour acheter un bien que vous donnerez en location.

Bref vous l’aurez compris, les scénarios n’ont de limite que votre imagination. Faites fonctionner vos méninges!

 

Transformez une maison en colocation

Un autre scénario serait d’acheter une maison pour en faire une colocation.

Pour la tranquillité on repassera, puisque le turnover de vos locataires sera sûrement très élevé.

Mais je pense sincèrement que ça peut vraiment rapporter gros si vous aménagez l’endroit selon la dernière tendance de la coloc’ dans les grandes villes.

 

Pour rendre une colocation attrayante pensez aux critères suivants :

  1. Internet illimité haut débit,
  2. Entretien hebdomadaire inclus dans le prix de la location,
  3. Aménagement moderne,
  4. Organisation anti-querelles: un petit frigo par locataire, des plaques de cuisson en suffisance, salles de douche et toilettes en nombre adéquat…

“Les communes imposent le dépôt d’une demande de permis de location pour ce type de projet. Renseignez-vous donc au préalable pour ne pas vous lancer dans l’aventure sans filet” conseille Angélique.

 

Acheter un immeuble de rapport ou un immeuble mixte

Pour les immeubles de rapport ou immeubles mixtes annoncés comme tels, la toute première question à poser au vendeur sera :

Avez-vous reçu l’autorisation de la commune pour faire cet immeuble de rapport ?

Pour en être sûr, je vous invite à appeler le service urbanisme de la commune concernée.

Car vous ne voulez pas apprendre au moment de signer le compromis, que le bien est encore une maison unifamiliale aux yeux de la commune n’est-ce pas ?

 

Si c’est une agence immobilière qui vend le bien, je dirais qu’il n’est pas nécessaire de contacter l’urbanisme, car l’agence aura vérifié ces informations en amont.

 

Et si vous êtes prêts et si vous avez le temps de faire les démarches pour régulariser le bien, pourquoi pas, mais négociez le prix à la baisse.

 

1. Un immeuble de rapport est un immeuble composé d’unités d’habitation uniquement.

 

Dans ce contexte, le bien est intéressant et empressez-vous de le visiter si les photos vous plaisent.

Les unités sont souvent déjà louées.

 

Si vous voulez rafraîchir les appartements, vous prendrez certainement la décision de vous attaquer au prochain appartement qui sera quitté par un locataire.

Puis de procéder de la sorte à chaque départ d’un locataire suivant.

Vous ne pourrez pas faire d’économies d’échelle avec les corps de métier, qui devront se déplacer pour chaque appartement, à des moments plus ou moins éloignés.

Vous n’y gagnerez pas certes, mais les autres locataires contribueront à rembourser votre prêt, on ne peut pas tout avoir.

 

2. Un immeuble mixte est un immeuble composé d’une ou plusieurs unités d’habitation, et d’un ou plusieurs commerces.

 

Pour ce type d’immeubles, votre attention doit être portée sur deux points:

 

Souvent la destination commerciale est imposée par la commune, en raison du quartier par exemple.

Si vous voyez que les maisons voisines ne sont plus des maisons de commerce, il y a une grande chance que vous puissiez faire requalifier la destination du bien. En maison de rapport ou maison d’habitation.

A nouveau, vous obtiendrez cette autorisation après introduction d’une demande auprès du service urbanisme de la commune concernée.

 

L’avantage est que le précompte immobilier pour une maison d’habitation est toujours bien inférieur à celui d’un immeuble commercial ou d’un immeuble mixte.

Et si vous pensez que cette cellule commerciale peut vous rapporter gros en la louant, pensez à l’aspect fiscal. Un bien loué à des fins commerciales est imposé différemment par le fisc belge. Je cite :

Extrait du site du SPF Finances:

Je suis propriétaire d’un bien immobilier situé en Belgique que je loue à un particulier, qui ne l’utilise pas à des fins professionnelles. Comment dois-je déclarer mes revenus immobiliers ?

Vous devez déclarer le revenu cadastral non indexé au code 1106 ou 2106.

Les revenus immobiliers imposables sont le revenu cadastral indexé (coefficient d’indexation pour les revenus 2019 : 1,8230 / revenus 2020 : 1,8492), majoré de 40 %.

Je suis propriétaire d’un bien immobilier situé en Belgique que je loue à un particulier qui l’utilise (partiellement) à des fins professionnelles. Comment dois-je déclarer mes revenus immobiliers ?

Si votre locataire (personne physique) n’affecte que partiellement le bien immobilier loué à l’exercice de son activité professionnelle, il faut distinguer deux éventualités:

1re éventualité : il n’y pas de bail enregistré, ou il existe un bail enregistré mais qui ne stipule qu’un loyer global (pas de distinction entre la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs).

Dans ce cas, vous devez déclarer :

  • le revenu cadastral total au code 1109/2109
  • le loyer et les avantages locatifs totaux bruts de 2018 au code 1110/2110

2e éventualité : il existe un bail enregistré qui fixe séparément la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs.

Dans ce cas, vous devez déclarer :

  • le revenu cadastral de la partie utilisée à des fins d’habitation au code 1106/2106
  • le revenu cadastral de la partie affectée à l’exercice de l’activité professionnelle au code 1109/2109

le loyer et les avantages locatifs de 2018 de la partie affectée à l’exercice de l’activité professionnelle au code 1110/2110

Envisagez la location saisonnière

C’est une piste que j’ai toujours voulu explorer, mais je ne me sens pas encore prête à me lancer dans l’aventure.

Il y a beaucoup de contraintes à respecter dès la conception, sans compter l’aménagement qu’il faudra budgétiser. Mais qu’est-ce que je pourrais m’amuser à aménager cet endroit !

 

Et il faut aussi se poser la question de la disponibilité dont il faudra faire preuve.

 

A moins de déléguer, mais votre rentabilité diminuera.

 

D’un autre côté, la Région Wallonne propose des aides à la rénovation, un sujet que je devrais creuser.

Mais je sais aussi que certaines communes touristiques n’autorisent carrément plus la création de gîtes, car il y en a simplement trop sur leur territoire !

 

Je pense que se lancer dans ce genre d’aventure est aussi une question de tempérament. Etes-vous généreux, patient, indulgent ? alors oui, pourquoi pas envisager la location saisonnière.

 

A l’inverse, si votre boulot à temps plein vous prend souvent plus près des 60h que des 40h, passez votre chemin. Vos hôtes ne vont en effet pas du tout apprécier d’être accueillis par un zombie ou par une pile électrique 😉

 

Bref, c’est un sujet que j’aimerais creuser à l’occasion mais pour l’heure, je choisis de partager avec vous ce que je sais déjà !

Consultez toujours la commune avant de faire offre

Je l’ai dit mais je me répète :

Avant de signer un compromis pour votre projet, consultez toujours la commune au préalable, et par écrit. Elle répond assez vite à ce type de demande.

Et si la commune répond par un courrier favorable, cela ne vous exonère pas d’introduire une demande de permis d’urbanisme.

Selon les solutions envisagées ci-dessous, vous devrez aussi informer le cadastre qui effectuera une division cadastrale du bien, une fois que la commune aura remis un avis favorable à votre demande de permis d’urbanisme. “Sans oublier de faire appel à un géomètre expert” indique Angélique.

Et l’aspect fiscal dans tout cela ?

Attention je ne suis pas fiscaliste.

Il faut toujours vérifier le traitement fiscal de vos opérations avec un professionnel.

Retenez que vous serez faiblement taxés en Belgique si vous donnez en location un bien à l’usage de résidence de votre locataire. Le bail doit donc interdire que ce dernier l’occupe, même partiellement, à des fins professionnelles.

 

  • Mais pour ce que j’en sais, si vous êtes imposé au Luxembourg :

 

Le fisc luxembourgeois permet d’amortir fiscalement 6% de la valeur des biens neuf les 6 premières années et de déduire la TVA notamment.

Pour les biens plus anciens, un amortissement est aussi possible, mais le taux s’élèvera entre 1.5% et 3% de la valeur d’acquisition.

ET vous devez déclarer les loyers perçus, ne pas oublier ce détail.

Allez donc lire sur le site des impôts directs Grands-Ducaux.

 

  • En Belgique, que vous soyez imposé au Grand-Duché ou non, alors que vous êtes résident en Belgique :

Il vous faut indiquer sur votre déclaration d’impôts ce bien que vous n’occupez pas à titre personnel.

C’est une démarche de transparence envers le fisc qui est de toute façon déjà au courant de votre acquisition par l’enregistrement de l’acte d’achat. Mais il faut aussi le dire aux collègues des impôts, c’est comme ça.

Le précompte immobilier dû est généralement faible puisque vous payez déjà le revenu cadastral sur ce bien.

Et ce qu’il y a de bien en Belgique, c’est que vous ne payez pas d’impôt sur les loyers perçus (sur les biens loués à des fins d’habitation je le répète).

 

 

Alors, on n’irait pas refaire un petit tour sur immoweb là ?

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